Een ruïne kopen in Frankrijk: waar je op moet letten

Toen wij onze ruïne in Monflanquin, Zuid‑Frankrijk gingen bekijken, namen we ook onze eigen verwachtingen en ervaringen mee. We zagen een plek vol geschiedenis, ruimte en mogelijkheden. Maar we wisten ook dat een ruïne met meerdere gebouwen behoorlijk wat praktische dingen heeft waar je echt op moet letten. Een checklist helpt je zoveel stress en onverwachte kosten te voorkomen — en eerlijk gezegd vinden wij het juist heerlijk om te puzzelen met alle plannen. Het voorbereiden is voor ons een van de leukste delen van het hele avontuur.

Hieronder hebben we opgeschreven waar wij vooral op hebben gelet bij onze ruïne.

1. Wat koop je eigenlijk?

Bij meerdere gebouwen is het belangrijk om te weten wat precies bij het perceel hoort en wat de functies van de verschillende gebouwen zijn. We liepen ook tegen de volgende zaken aan.

• Watersystemen en veiligheid – putten en vijvers zijn super handig, maar kunnen ook gevaarlijk zijn voor kinderen of dieren. Plan daar alvast iets voor.

• Toegankelijkheid – sommige gebouwen liggen alleen via steile paden of overwoekerde routes bereikbaar. Of na het verslepen van kubieke meters hout. Dat maakt het lastig om een concreet beeld te krijgen van hoe groot het is, en het bepaalt hoe je het later gebruikt.

• Ruimtelijke samenhang – hoe liggen de gebouwen ten opzichte van elkaar? Kun je ze verbinden met paden, patio’s of binnentuinen zodat het logisch voelt?

• Aansluitingen – water, elektriciteit en riolering ontbreken, of zijn in het beste geval verouderd. Ga er altijd van uit dat je hier substantiële kosten maakt. Voor een gewoon woonhuis kun je voor de septic tank al op 10.000 euro rekenen. Daar begin je dus met tellen.

2. Juridische en ruimtelijke kaders: begin met een certificat d’urbanisme

Voor je grote keuzes maakt, is het handig om inzicht te krijgen in de regels die op je perceel gelden. In Frankrijk is één van de eerste dingen die je doet een certificat d’urbanisme (CU) aanvragen bij de gemeente. Dit laat zien wat mag en wat niet, en welke beperkingen er zijn. Onze notaris stond erop dat we die aanvragen voordat we een handtekening mochten zetten, zo belangrijk is deze.

Er zijn twee soorten:

• Certificat d’urbanisme d’information – geeft algemene info over de planningregels van het terrein.

• Certificat d’urbanisme opérationnel – laat zien of jouw concrete plannen in principe kunnen, gegeven de voorschriften en voorzieningen.

Dit is nog geen bouwvergunning, maar een belangrijke eerste stap. Daarna komen pas aanvragen zoals:

• Permis de construire – voor grote verbouwingen of bestemmingswijzigingen;

• Déclaration préalable de travaux – voor kleinere aanpassingen;

• Permis d’aménager – als je ook de grond wilt aanpassen of inrichten.

3. Denk vooruit: wat wil je met de gebouwen?

Bij meerdere panden is het handig om na te denken over hoe je ze wilt gebruiken. Je keuzes hebben invloed op vergunningen, indeling en investering.

🌿 Toeristische verhuur of chambres d’hôtes
Als je kamers of vakantieverhuur wilt, denk dan alvast na over:

• indeling van kamers en badkamers, ook voor mindervaliden,

• toegang tot buitenruimtes en parkeerplaatsen,

• veiligheidsvoorzieningen,

• lokale regels voor verhuur en classificatie. Kijk alvast naar de voorwaarden voor klassificatie van toeristische accommodaties, zodat je later niet voor verrassingen komt te staan.

🐐 Agrarische functies, moestuin of dieren
Wil je een moestuin of dieren houden, dan is het slim om te kijken naar:

• wat de bestemming van de grond toestaat,

• of je later agrarische voorzieningen mag bouwen,

• eventuele vergunningen en de rol van SAFER.

Ga er vanuit dat de regels minstens net zo streng zijn als in Nederland. Gelukkig heb je meestal te maken met vriendelijke en behulpzame ambtenaren.

4. Realistisch bedrijfsplan

Als je een deel van de ruïne commercieel wilt gebruiken, helpt een bedrijfsplan om alles een beetje realistisch te maken.

Belangrijke dingen om over na te denken:

• kosten voor verbouwing, vergunningen, inrichting en onderhoud,

• inkomsten: verhuurprijzen, bezetting, seizoen,

• wie gaat wat doen of welke hulp heb je nodig,

• risico’s zoals onverwachte kosten of regels.

In Frankrijk kun je kiezen voor verschillende fiscale regimes. Kies je voor het micro-regime, dan hoef je geen btw te vragen, maar moet je het zelf wel betalen over je inkopen. Bij het regime reël kun je je kosten en btw aftrekken. Denk alvast na wat handig is, want de tijd dat je een keuze moet maken komt altijd eerder dan je denkt. En bewaar sowieso alle bonnetjes.

Voor ons is dit puzzelen met cijfers en plannen eigenlijk ook een groot deel van de lol. Van een goede spreadsheet gaat mijn hart sneller kloppen. Het laat zien hoe onze droom echt kan worden.

5. Experts inschakelen

Bij een project met meerdere gebouwen is het echt handig om lokale specialisten te hebben:

• Architect/maître d’œuvre – helpt met ontwerp en vergunningen;

• Géomètre – controleert grenzen en percelen;

• Notaris – helpt juridisch en met de koopakte. In ons geval was de rol van deze vrouw niet te onderschatten. Zij was echt de smeerolie tussen koper en verkoper.

Zij kennen de lokale regels en kunnen je heel wat hoofdpijn besparen.

6. Praktische checks ter plekke

Voordat je begint met verbouwen, check ook:

• de staat van water en elektra,

• omgevingsgeluid en buren, kijk ook op zondagochtend en let op het platteland ook op jagers,

• het bestemmingsplan (PLU) en wat je mag doen met gebouwen en grond.

Een ruïne kopen met meerdere gebouwen voelt spannend en een beetje overweldigend. Voor ons is juist het plannen en puzzelen met alle ideeën en mogelijkheden het leukste deel van de voorbereiding. Het is een manier om onze droom langzaam vorm te geven, steen voor steen, detail voor detail. 🌿